Ce criterii analizează banca la acordarea unui credit ipotecar în România

Acordarea unui credit ipotecar în România presupune o evaluare complexă, bazată pe standarde naționale și pe protejarea bugetului clientului. Această analiză există pentru a preveni supraîndatorarea, a identifica riscurile și a ne asigura că ratele lunare pot fi gestionate confortabil pe termen lung. Un credit ipotecar este o responsabilitate de zeci de ani; de aceea, transparența și prudența sunt esențiale în evaluarea eligibilității.

În procesul de acordare a unui credit ipotecar, luăm în calcul mai multe criterii financiare și personale, fiecare având un rol clar în evaluarea capacității de rambursare.

1. Venitul net și stabilitatea lui în timp. Venitul este elementul central în stabilirea sumei maxime pe care o poți împrumuta. Privim nu doar valoarea veniturilor, ci și stabilitatea lor. Analizăm veniturile salariale, pensiile, veniturile din activități independente sau din chirii, dar și vechimea la locul de muncă și caracterul predictibil al acestor venituri. Stabilitatea este importantă pentru că un credit ipotecar în România are, de obicei, o durată între 20 și 30 de ani.
2. Gradul de îndatorare. Gradul de îndatorare reprezintă procentul din venitul tău net care poate merge către ratele lunare — atât cele existente, cât și cele viitoare. Legislația BNR stabilește o limită de 40%–45%, în funcție de situația fiecărui client.De exemplu, pentru un venit net de 6.000 lei, rata totală lunară nu poate depăși aproximativ 2.400–2.700 lei. Această limită este concepută pentru a-ți proteja bugetul și pentru a evita presiunea financiară excesivă.
3. Istoricul de creditare. Analizăm modul în care ți-ai gestionat până acum obligațiile financiare. Informațiile din Biroul de Credit ne ajută să înțelegem dacă ai plătit la timp, dacă ai avut întârzieri și cum ai utilizat produsele bancare anterioare. Un istoric bun arată responsabilitate și îți crește șansele de aprobare, în timp ce întârzierile majore pot influența negativ decizia.
4. Aportul propriu (avansul). Avansul este contribuția ta personală la achiziție și influențează direct riscul și valoarea creditului. În România, avansul minim este, în general, 15%–25%, în funcție de tipul imobilului și de profilul clientului.Un avans mai mare poate reduce rata lunară și poate crește șansele de aprobare, fiind un semn de disciplină financiară.
5. Valoarea și tipul imobilului adus ca garanție. Imobilul achiziționat reprezintă garanția creditului, astfel că este evaluat de un expert autorizat. Se analizează starea clădirii, structura, zona, vechimea și prețul de piață.Valoarea evaluată poate influența suma maximă finanțată, dar și riscul creditului. În zonele cu stabilitate ridicată a pieței imobiliare, evaluarea este, de obicei, mai predictibilă.
6. Vârsta și durata creditului. Analiza include și vârsta clientului, deoarece creditul trebuie rambursat până la atingerea unei vârste maxime stabilite în politica bancară. De aceea, durata creditului se poate ajusta în funcție de situația fiecărei persoane. Cu cât durata este mai mare, cu atât ratele lunare sunt mai mici, dar costul total poate crește.
7. Stabilitatea financiară generală. Pe lângă veniturile declarate, analizăm și alte aspecte precum economiile, comportamentul financiar, cheltuielile regulate sau responsabilitățile familiale. Toate acestea ne ajută să înțelegem dacă îți poți gestiona cu ușurință noua rată lunară.

Analiza unui credit ipotecar include și criterii mai puțin evidente, dar importante pentru stabilitatea creditului pe termen lung.

Tipul dobânzii preferate (fixă sau variabilă)

Dobânda fixă oferă protecție în primii ani, în timp ce dobânda variabilă se adaptează la evoluția pieței. Alegerea ta poate influența modul în care construim scenariile financiare pentru credit.

Moneda creditului

În România, majoritatea creditelor sunt ipotecare în RON, deoarece veniturile și majoritatea plăților se fac în lei. Un credit în valută poate fi analizat diferit, deoarece implică riscuri valutare suplimentare.

Cheltuielile lunare și responsabilitățile familiale

Un credit ipotecar este o obligație pe termen lung, iar cheltuielile tale regulate — de la costuri cu copilul până la ratele existente — influențează sustenabilitatea creditului.

Pregătirea este un pas esențial. Șansele tale de aprobare cresc atunci când:

• Ai un istoric de plată bun.
• Ți-ai redus datoriile existente.
• Ai economisit pentru avans și cheltuieli secundare (notariat, evaluare).
• Ai documente complete și venituri declarate corect.
• Discuți în prealabil cu un consultant pentru a vedea ce se potrivește situației tale.

Un consultant te poate ajuta să alegi tipul de dobândă, durata și suma potrivită, astfel încât creditul să devină un sprijin real, nu o presiune.

Deși există reguli generale stabilite de BNR, fiecare bancă are propria politică de risc.

Diferențele pot apărea în:

• modul de evaluare a veniturilor variabile,
• interpretarea veniturilor suplimentare,
• procentul maxim admis pentru gradul de îndatorare,
• nivelul avansului,
• toleranța față de anumite tipuri de imobile.

Aceste variații sunt normale și țin de experiența și strategia fiecărei instituții financiare.

Un credit ipotecar este o responsabilitate pe termen lung, iar analiza noastră are scopul de a te ajuta să îl gestionezi în siguranță.

Principalele criterii sunt venitul, gradul de îndatorare, istoricul de credit, avansul, valoarea imobilului și stabilitatea ta financiară generală. Pregătirea corectă și înțelegerea procesului te pot apropia semnificativ de aprobarea creditului și de locuința pe care ți-o dorești.

Dacă vrei să afli ce sumă ai putea accesa, poți folosi un simulator de credit ipotecar sau poți discuta direct cu un consultant care îți oferă o analiză personalizată.